化解存量管好增量破解房地产区域性结构性难题

本站网友 · 发表于 2020-3-25 01:04:08

　　支持就(创)业大学生、农民工、个体工商户等使用住房公积金贷款购房，全省住房公积金个贷率保持在80%以上
　　居民购买首套房的商业性个人住房贷款最低首付比例为20%，为改善居住条件再次申请贷款的最低首付比例为30%
　　商品住房可售周期超过2年的县(市、区)，将被暂停商品住宅用地供应
　　鼓励房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租，地方政府可给予一定奖励
　　整体而言，我省房地产库存压力不大，但也面临区域性和结构性问题。省住建厅相关负责人表示，和成都相比，三四线城市库存压力相对较大;和住宅相比，商业地产库存相对较大。
　　推进房地产去库存，我省将从“存量”“增量”两方面入手。
　　解决现有“存量”，我省鼓励支持农民进城购房，地方政府可根据本地实际情况给予一次性奖补。目前眉山、乐山等地已在实施相应政策。
　　作为配套，我省明确居民购买首套房的商业性个人住房贷款最低首付比例为20%，为改善居住条件再次申请贷款的最低首付比例为30%。同时，我省将支持就(创)业大学生、农民工、个体工商户等使用住房公积金贷款购房，全省住房公积金个贷率保持在80%以上——这意味着今年将力争实现公积金贷款发放和资金提取逾1200亿元，可支持约2400万平方米的住房消费。
　　支持消费外，我省通过有效利用既有商品房来化解存量。
　　更多棚改安置，将从“政府新建房”变为“居民拿补贴自购房”。今年全省棚改计划27万户，棚改货币化安置比例保持在50%以上，意味着货币化安置可消化超过850万平方米商品房库存。对棚改以外的国有土地上房屋征收补偿、农村集体土地征收征用也推行货币化安置，鼓励以购代建。
　　至于去库存压力相对较大的商业地产，省国土资源厅相关负责人表示对已建在建的商业用房，在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。
　　管好“增量”，将主要通过土地供应管理实现。省国土资源厅相关负责人表示，目前正根据库存量、商品房可售周期两个指标，结合原供地情况，对市(州)、县(市、区)商品住宅用地按“显著增加”“增加”“持平”“适度减少”“减少直至暂停”等五类进行归类，归类工作力争在本月内完成。
　　希望利好政策持续、稳步释放
　　此次出台政策让业界兴奋，对房地产市场会有巨大的支撑作用。现在我们最关心各市州什么时候出实施细则、又会怎样实施。
　　商业地产去库存压力相对更大，也是我们公司特别关注的领域。这次政策明确提出符合条件的，可调整土地用途。这当然能直接缓解积压的商业地产项目。但问题也来了——转变用途后要重新核定土地出让价，如果按当初低价，政府吃亏;按目前高价，地产商大多负担不起，政策难以推行。如果政策推行过快，可能会导致大量商业地产同时转为住宅，市场一时间消化不了，又会造成库存。
　　因此，非常希望政府利好政策能持续、稳步的释放，并能和市场不断沟通、即时修正。
　　抢抓政策利好企业不要太“心急”
　　四川一季度的房地产数据呈现全面回暖态势。政府近期出台的、针对房地产去库存的利好政策显然是“锦上添花”，对四川当然会有正面推动作用。这让很多房地产商“心痒痒”，又开始大举进入市场。
　　但我们需要始终注意，去库存压力依然存在。一季度房地产新开工面积大于同期销售面积;成都土地出让量明显增长，其中商业地产环比增加很大，这意味着将有更多商业综合体进入市场。三线城市去库存压力尤其明显。
　　建议房地产开发商不要太“心急”，不要因利好政策而“狂飙猛进”，而应调整开发速度，逐步释放产能。

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