高地价反向催熟“高房价“ 地王蕴藏巨大风险

本站网友 · 发表于 2020-3-28 11:10:03

土地市场的“火爆”程度丝毫不减当年。官方统计显示，全国超七成的省份土地收入在增长，其中浙江、安徽、海南、广东增幅较大。根据国土资源部近日发布的数据显示，今年上半年全国土地出让面积9.15万公顷，同比增长0.1%。土地出让合同价款1.32万亿元，同比增长24.8%。
今年半年间，50个主要城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。全国50个主要城市冒出200余宗“地王”，堪称有史以来高价地最密集涌现的半年。疯涨的地价带动了房价上涨。
房产租售服务平台安居客发布的全国主要城市房源数据报告指出，上海、北京、深圳三地，眼下价格达500万元以上的房源占比分别达到36.6%、39.7%和31.1%。而去年同期，这一数据分别是28.7%、29.9%、24.5%。
知名房地产专家周建成在接受记者采访时表示，正确的逻辑应该是房屋价格上涨引发土地价格上涨，但因为现在土地价格迅猛上涨，导致整个链条都发生了改变，即变成土地价格上涨带动房屋价格上涨，以至于一线城市的房价已涨到了“离谱”的程度。高价地块并不仅仅出现在一线城市，二三线城市也频现地王。
中原地产研究报告指出，上半年地王诞生地由一线城市蔓延至二线城市，苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。而一则更有“深意”的数据是2016年我国最新财政收入。
数据显示，今年上半年我国契税2163亿元，同比增长14.8%；土地增值税2357亿元，同比增长13.1%。另外，房产税1169亿元，同比增长8.5%。可见，各地对“土地财政”的依赖仍在攀升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析，地方土地财政与今年上半年房屋销售市场的活跃有关，房企资金到位情况不错，而且积极补库存的需求也比较充足。从该角度看，土地市场的活跃是必然现象。“但在今年的资产泡沫风险中，地价过高也是一个问题。后续若要继续保持土地收入增加，就需要在土地出让金支付等方面有一些新策略，进而降低房价。同时对于部分盲目高价拿地的房企，适当增加各类税费负担，进而抑制购地的狂热情绪。”严跃进分析。
周建成也认为，现在上海、南京、合肥等地的地价已非常高昂，房企都在以未来1-2年房价增长20%－50%的预期在买地。基于此，未来房价若不同比上涨20%－50%，这些新入市的地王又将面临去库存的窘境。这其中就蕴含了巨大的风险。
一直以来，“土地财政”就如同悬在地方政府头上的达摩克利斯之剑。有关培育新的经济增长点，发展新产业的声音一直存在。严跃进认为，若要扭转土地财政模式，本质上还需各地产业经济多元化发展。对于后续的新产业导入也需有新的策略。比如，可以凭借互联网大力发展休闲经济和消费经济。然而也有悲观的论调指出，在整体经济结构转型过程中，新产业发展不可能一蹴而就，各级政府面临较大财政压力，土地出让收入成为了政府阶段性创收的主要来源，地方财政收入结构依然没有明显好转。

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