农民消化七成房产库存四线城市眉山凭什么？

导读
眉山楼盘市住建局城建科负责人认为，外界对眉山仍然有误解：补贴农民购房的初衷并非是为消化库存，而是城镇化需要，“事实上，眉山鼓励农民进城，是顺应农民工和农民进城购房需求，在背后还做了很多工作。”“我们首先是为农民进城后提供了就业保障，再通过财政补贴鼓励农民进城。”
本报记者 李果 四川楼盘眉山报道
3月29日，四川省眉山市阳光置业房产销售经理邹建正忙着新楼盘的开业。从去年5月到今年1月，该公司售罄了5个在建项目。
这样的销售业绩在该市并非孤例，整个眉山房地产市场在2015年后半年呈现明显上升：全年商品住宅销售350.5万平方米，同比增长16.79%，销售量居四川省第三位。
眉山楼市的火爆，和地方政府在去年5月出台的一项政策关系密切：当地农民若进城购房，最高可获500元/平方米补贴。而在眉山市这一轮购房潮中，农民工和农民购房占比高达68.3%。
今年2月，住建部在眉山召开现场会，肯定了眉山鼓励农民进城购房的举措，这让眉山几乎一夜成名。
“南到云南贵州楼盘，北到黑龙江都有城市来眉山考察。”眉山市房管局市场科负责人对21世纪经济报道记者称。
此后的4月1日，四川省出台《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》提出，“鼓励支持农民进城购房，地方政府可根据本地实际情况给予一次性奖补。”
这意味着四川省对眉山做法予以了肯定。
事实上，先行者不仅是眉山市，21世纪经济报道记者注意到，在全国范围内，自2014年年中以来，湖南、安徽、山东、浙江等多地出台了购房补贴政策，形式以契税补贴和现金补贴为主，并且有越来越多的城市加入进来。
地方政府鼓励农民进城买房，同时通过财政补贴购房的行为存在怎样的逻辑和市场背景？21世纪经济报道记者以眉山市为样本进行了调查。
农民进城购房
2000年撤区设市的眉山，距离成都一个小时车程，以苏东坡故里为城市文化标识。
尽管是一座年轻的城市，但和四川省绝大多数城市一样，眉山也面临着消化房地产库存的压力。眉山城区在2008年的总销售面积还仅仅只有60万平方米左右，据搜房发布的报告称，2013年眉山总销售面积猛增至160多万平方米，而供应量超过220万平方米，加之旧有存量及新增开发量，眉山房地产市场的供应量，在2014年超过450万平方米。
面对严峻形势，眉山市政府在2014年便开始出台财政补贴措施，眉山市发改委出台《促进当前全市经济稳定增长的二十六条措施》提出，凡在眉山城区购买商品房的，按60元/平方米给予购房补贴。
但60元/平方米的补贴并未获得市场预期回应。从整个2014年的情况观察，眉山市房地产新房成交套数环比下跌8.66%，成交总面积环比下跌10.72%，成交总金额环比下跌15.46%。截至2014年底，眉山市的去库存化周期达27个月，超过四川省24个月的预警线。
事实上，眉山的银行和房地产开发商，已经体会到了楼市消费群体的变化。
如工商银行(601398,股吧)眉山分行发现，2014年开始眉山当地的个人住房按揭贷款客户结构正在悄然发生变化，农民工和农民购房贷款余额占个人住房按揭贷款余额比例，从2014年年初的0.38%快速上升到年末的13%。
“我们从2013年便开始注意到，来看房的群体逐渐由城镇居民向农村居民转变。”从事房地产销售多年的邹建说。根据销售部门提供的来访登记，2013年约7成的看房者均来自眉山附近的农村。
2013年开始，眉山开发商便开始密集的在各个乡镇进行宣传，各色的售房广告在农村显现。
“以前，农民工和农民进城购房的积极性不高。我们也想过很多办法，降价但又不敢大力宣传，因为老百姓(603883,股吧)都有买涨不买跌的心理；还办过房交会、到村里挨家挨户讲解我们的楼盘，在各乡镇集市搞过活动、办过晚会、以一个生产队为单位搞团购。效果有，但是不太理想。”眉山市一家地产企业的销售顾问对21世纪经济报道记者称。
但上述情况在2015年5月发生了改变，起因则是眉山市出台了《引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》。
眉山市政府称，“在房地产开发企业自愿的基础上，实行市、区县联动的企业优惠加政府鼓励。不仅政府补贴200-300元，房地产企业还给予每平方米200元的购房优惠。”
这一补贴力度对均价4000左右的眉山而言，产生的效应明显。为了尽可能的宣传新政，眉山市不仅动员报社、电视台、络等媒体和开发企业开设专栏、设置户外展板、悬挂标语、短信群发等多种形式深入宣传报道，还甚至发动了乡镇干部的力量，挨家挨户的进行宣传。
“7月份后销售现场非常火爆，”邹建称，“当时整个眉山的库存消化速度达到每天2000套。”
数据同时显示，去年5-12月，眉山全市商品住宅销售294.5万平方米，同比大幅增长64.3%，其中农民工和农民购房占比高达68.3%。
具体到开发商方面，眉山市阳光置业公布的一组数据显示：去年前5个月，公司仅完成全年销售额目标的30%，很不理想。随着5月眉山市一系列政策出台后，5-12月共销售1934套，同比增长41.27%。这些销售量中，农民工和农民购房套数占比高达81.13%
而全市商品住宅库存量从2015年4月末的392万平方米，减少到12月末的236万平方米，消化周期相应缩短到11个月，而到了2016年2月末，全市商品住宅库存下降了13.45万平方米，减少到222.55万平方米，消化周期相应从11个月缩短到8.6个月。
百万大调查
眉山市政府鼓励农民进城买房、财政补贴购房的行为，受到住建部门的关注。
今年2月1日，住建部副部长陆克华、房地产市场监管司司长高志勇带队，前往眉山市进行调研，并召开由地方相关部门参加的专题座谈会。
据参与座谈会的消息人士介绍，住建部当时对调研眉山的看法是：“认识高、做法好，作出了眉山成绩、创造了眉山经验。”
“但住建部的意思是希望眉山谨慎试验，毕竟依靠农民进城购房来消化库存，并无先例，”上述消息人士告诉21世纪经济报道记者，“但今年两会上住建部部长表态支持农民进城购房后，眉山开始成为全国关注的焦点。”
而正是在这样的背景下，获得住建部肯定的“眉山模式”，全国近20余地的地方政府来眉山考察学习。
与此同时，全国陆续有多个地方政府，开始出台购房补贴政策，尽管政策细则各有差异，关键还在于政府掏出真金白银补贴购房。
2015年中国房地产市场整体表现低迷。房地产投资增速大幅回落，经济增速放缓，土地市场需求不足，全国土地出让收支规模出现“双降”。在这样的背景下，通过财政优惠，刺激楼市去库存似乎顺理成章。
但对于依靠农民消化楼市库存的做法，亦获得较多争论：城市的楼盘库存是否需要依靠农民来消化。
眉山市住建局城建科负责人认为，外界对眉山仍然有误解：补贴农民购房的初衷并非是为消化库存，而是城镇化需要，“事实上，眉山鼓励农民进城，是顺应农民工和农民进城购房需求，在背后还做了很多工作。”
这一切源于2013年眉山市进行的覆盖全域6个区县，128个乡镇，1212个行政村，涉及78万户农村家庭，160多万农村劳动力的农民进城意向普查。由于涉及人数众多，后被称为“百万大调查”。
调查的初衷，是针对眉山推进城镇化的需要。2013年，眉山350万户籍人口中，农村人口占200多万，城镇化率不足40%。但根据眉山制定的“十二五”发展规划，眉山到2016年“城镇化率”要达到52%。
百万大调查的结果显示，尽管160多万农村劳动力中八成人有意愿向城镇居民转变。但亦提出了两个担忧，第一不愿意因进城而放弃土地；第二和生活消费水平有关。
“不仅是眉山，我认为全国在推进农民进城购房的时候，都应该注意到这一点，”眉山市住建局城建科负责人称，“政策应该是一套组合拳。”
为此，在出台购房补贴政策前，眉山出台了一系列措施，如向进城农民提供就业保障，使其享受一系列公共服务等，让进城农民实现“有资产、有岗位、有技能、有保障”“四有”目标。比如，建立了1亿元的眉山市创新创业扶持资金、1000万元的人才激励专项资金。市、区县建立创业孵化园7个，对包括农民工和农民在内的返乡创业者实行免费入驻、免费指导、免费培训等，同时，承诺农民进城落户后，依然享有农村土地权益。
“我们首先是为农民进城后提供了就业保障，再通过财政补贴鼓励农民进城。”眉山市房管局办公室负责人对21世纪经济报道记者称。
购房补贴经济账
从目前情况看，眉山通过政府补贴、企业降价的做法，达到了三赢的局面。
对政府而言，眉山市通过补贴农民购房，推动了当地城镇化率的提高。根据眉山2015年国民经济和社会发展统计公报，当年末城镇化率从2013年的37.57%提高到42.4%。
与此同时，地方政府并未如市场所担忧的，因大量的财政补贴而出现亏空，相反推动了税收的增长——截至2015年12月31日，眉山市政府补贴了3.95亿元，但税收收入增加了6.44亿元。
同时，眉山市房地产投资与固定资产投资占比也有所增长，从数据看，2013年当地房地产投资对固定资产投资的占比为17.23%，2014年该比例下降至16.37%，2015年却上涨到18.90%。
对于开发商而言，也加速了资金回笼的进程。2015年，阳光置业仅眉山项目销售回款就达到8.8亿元，未偿还贷款由年初的5.9亿元，降到年底的3.1亿元。
就整个眉山市而言，2015年5月1日至年末，全市新建商品住宅实现销售收入120.47亿元，实现销售收入30.83亿元。
在进城购房的农民方面，以70平米为例，每平米售价4200元，总价29.4万，首付3成8.82万。企业让利200元/平米，政府奖励300元/平米，70平米合计3.5万，实际首付就由8.82万降到了5.32万，大大减轻了购房者的经济压力。
由政府完成对农民购房者的一次性补贴，不可能对其后续的还款能力进行兜底。有人担心，大量收入不稳定的农民构成的贷款新群体，会不会形成潜在的还贷危机？
以农业银行(601288,股吧)眉山分行的住房贷款新增量来分析，2015年，该行个人住房贷款新增6.67亿元，其中农民工和农民购房贷款占91.3%，约6.09亿元。
而在工商银行眉山分行2015年的14亿元个人住房贷款投放量中，6成为农民或农民工购房贷款，同时，2015年末，农民工和农民购房贷款比2014年末增长97.2%。
“可以说，农民工和农民购房贷款已经成为眉山当地银行信贷业务的重要组成部分。”眉山市金融办负责人告诉21世纪经济报道记者。
外界认为，农民收入并不稳定，持续支付购房贷款的能力值得怀疑，此外农民所形成的大量抵押贷款，是否聚集了高风险。
农业银行眉山分行信贷科负责人对21世纪经济报道记者表示，住房贷款是银行所有贷款业务中相对低风险的业务，“即使在贷款人出现断供的情况下，银行通过房屋资产处置，也可以降低风险。”
上述人士进一步解释了农业银行的借款流程，他表示，目前农行并未推出针对农民的特别贷款业务，因此农民贷款购房的流程和城镇居民一致，即将贷款人的各种资料输入电脑后，有电脑自动打分。
同时该人士还特别提到，收入仅仅是判断借款申请人资质的一个方面，而最终的银行决定是否放贷给申请人，则是通过电脑系统的自动评分。
彭山珠江村镇银行是眉山当地的股份制商业银行，其银行负责人对21世纪经济报道记者表示，在眉山市，农村居民购房是以刚性需求为主，如夫妻首套房或子女婚嫁用房，而不是投资性购房，因此较少出现主观恶意断供，住房贷款的不良率比较低。此外，眉山当地房价在最近几年未出现大幅度上涨，因此在未来出现大幅下跌可能性较小，发生因房价大跌而购房者断供的可能性较低。
此外，该人士认为，有别于其他三四线城市的是，眉山由于靠近成都，农民主要发展近郊旅游业和花卉等经济作物种植业，同时随着眉山最近几年土地流转的加速，农民的财产性收入增加较快，给农民还贷提供了保障。
但21世纪经济报道亦注意到，无论是眉山市还是四川省级层面，均为对农民贷款设立风险基金。
事实上，眉山市的金融机构通过调查还发现，农民的还款意愿比城镇居民更强烈，“农民讲究传统的观念，眉山整体房价并不高，同时，在土地流转，以及规模化经营的背景下，农户还款能力比较强。”
农民进城接力？
住建部召开会议后，从西部的云南贵州到北方的黑龙江，全国20多个城市都来眉山学习经验。这些城市几乎都和眉山面临同样的问题：农业人口较多，城镇化水平不高，楼市去库存存在压力。
但是主客双方通过交流后发现，没有一座城市的情况和眉山完全一样，这提醒了全国其他城市，在借鉴眉山模式的同时，需要注意“因地制宜”“因城施策”。
第一是眉山模式需要政府财政补贴，这对于地方财力有一定要求，因此并不适合贫困县市；第二是某些地方的农民进城意愿不强烈，如黑龙江农民拥有土地面积较多，没有进城需求；第三是商品房价格和农民收入系数有关系，并非每个城市的房价都适合农民购买；最后是农民的乡土观念，眉山市在和云贵地区的一些城市交流中，也发现一些地区的农民本土观念非常重，不愿意离开故土。
同时，21世纪经济报道记者获得的一份财政部报告，亦提示了地方政府需要在补贴农民购房时候注意三方面问题。
一是房价高位状态下财政对购房者进行补贴，应该注意符合财政的基本服务和公共性方向，避免出现像个别沿海城市由财政补贴风险投资问题。
二是高房价下通过财政补贴引导商品房去库存，可能加剧楼市虚涨投机和楼市泡沫。购房有补贴，这有可能进一步触发个人住房加杠杆意愿，诱发部分人和机构的购房投机行为，进而加剧楼市泡沫。
三是购房补贴资金来源缺乏可持续性。目前，财政补贴资金主要来源于盘活财政存量资金和整合专项资金。这两项资金都不具有可持续性，势必为补贴工作的进一步开展带来一定风险。
一位当地房产商告诉21世纪经济报道记者，眉山购房补贴政策边际效应呈现递减趋势，眉山能够进城的农民数量有限，在城镇化的背景下，眉山还需要运用多个途径来促进房地产健康发展。
事实上，眉山今年第一轮购房补贴政策已经结束，是否在未来继续这一政策，眉山市房管局市场科工作人员告诉21世纪经济报道记者，“还在研究中。”
而在眉山市住建局城建科工作人员看来，未来仍有几类农民将是主要的城镇化对象，同样具备全国普遍性：一类是已经在城市长期租住，就业较稳定且拥有一定存款的农民；第二类是还游离在城市和农村之间，乡土观念不重的年青一代农民；第三类是希望孩子在城市上学的买房者；第四类是孩子结婚需要在城市买房的农民。
“可以看出，财政补贴、开发商让利、金融机构相关政策以及农民收入水平等因素与该政策的落地推广息息相关。若能有效的平衡和处理这4个因素，那么将刺激农民进城购房的积极性，从而加快去库存速度。”戴德梁行成都公司总经理巫保民对21世纪经济报道记者称。