2020年房地产市场的展望

2020年房地产市场的展望
新冠疫情自去年爆发以来至今依然未结束，钟南山院士讲有信心四月底基本控制，这小半年的疫情危机将对中国的经济同时也对房地产市场产生深远影响。
疫情爆发的时机跟SARS疫情有一定相似之处，而实际情况也很容易让人多想。比如为什么爆发地为武汉，为什么在海鲜市场，为什么在春运期间，为什么在经济面临滞胀威胁、房市泡沫严重、中美贸易战等经济背景下。这让国人不得不反思政府应急机制的健全性和时效性，以及对后续经济困难的忧虑，而房地产市场更是受疫情严重影响，对房地产企业得影响是全方位的。

图一：武汉地理位置及部分交通情况图
人民法院公告网显示，2019年已有上百家房企公司破产。2020年元旦至2月份上旬，40天时间内，全国已有96家房地产相关企业破产清算，平均每天都有2-3家被清算，而破产最主要原因还是融资困难造成的资金链断裂。
本次疫情更是严重影响了地产公司销售，售楼处关闭，库存去化基本按下暂停键，部分房企线上销售效果有限，毕竟客户还是相信和习惯现场看房。对于房地产公司来说，量和价是商品最重要的两个因素，没有足够的量则没有充足的现金流回收，而没有合适的价格则不会有充足的走量。而目前的市场形势，叠加疫情影响，房价预期在空头一方，市场看涨的现象已经越来越少了。可见，房企想回收现金流，合适的降价将是唯一的选择。降价更好的形式恐怕是为民众构筑一个更合理的价格平台，稳定预期才能更好地去库存。
从政府角度来看，房地产市场的稳定依然是重要工作。可见的是，部分地方政府已经着手为房地产企业松绑，但幻想完全的政策倾斜是不可能的，政府要的只有稳定两个字。而近期的货币宽松政策也并非投向房市的，更多的是支持小微企业，支持实体经济度过疫情难关。1月份，央行金融统计数据报告，广义货币(M2)余额202.31万亿元，同比增长8.4%，狭义货币(M1)余额54.55万亿元，与上年同期持平。可见，即使释放流动性，货币增速也并没有拉升，因为我们的货币总量已经非常巨大了，已经是2019年GDP的2倍，而美国M2约为GDP的0.9倍，货币政策已到边际。政府更多的可能是引导LPR下调，以减轻还贷压力，创造消费需求。
而从购房者角度来说，越来越多的人认识到炒房已经是非常难的事情，除了少部分一线及二线核心位置，大部分房子都是要降价的。对于刚需来说，即使购房也需要量力而行。一场疫情让很多人认识到充裕的现金流是多么重要，身体健康，工作稳定持续是最重要的事情。
疫情总会过去，任何市场都会或多或少的反弹。然而房地产市场牵涉到的各个行业在今后几年都不会反弹如初，可以说房地产的上个时代已经过去，根本原因还是中国经济结构和人口结构的转变，历史的车轮滚滚向前，趋势很难改变。房子是用来住的，炒出来的只是账面价值，等风险来临的时候只是一堆钢筋混凝土。盖房子不会增强我们的竞争力，而制造业和我们努力转变的高新技术产业才是未来，近期高层会议强调“优先保障在全球供应链中有重要影响的龙头企业和关键环节恢复生产供应，维护全球供应链稳定。要支持出口重点企业尽快复工复产”，比起房地产市场国家更重视的是中国世界工厂的作用，在没有实现高新产业竞争力的情况下，制造业是我们的命脉。

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