4月东莞房价再创新高楼市高温还能撑多久？

本站网友 · 发表于 2020-3-28 11:10:19

多个排名前列镇街房价环比下降东莞高房价主要由少数高价楼盘成交支撑
13256元/m2
近期，深圳楼盘有楼盘定价低于预期入市，深圳客纷纷回流深圳，东莞楼市继续降温，然而东莞房价还是继续上涨。本周东莞市统计局公布4月东莞新建住宅成交情况，4月房价达13256元/平方米，再刷新历史最高纪录。不过，记者发现，不少原来的高房价镇区量价环比3月回落，东莞高房价主要由少数高价楼盘成交支撑。
此外，对于近期出现的东莞“无房可买”的声音，业内人士认为，去年楼市新开工量大，下半年仍有大量楼盘入市，空档期只是暂时的，购房者不必过于担心而恐慌入市。
深圳有楼盘定价低于预期
东莞房价仍走高
近期，深圳有楼盘以低于预期价格20%开盘，成功吸引深圳购房者入市。
不过，这种情况暂时并没有蔓延至东莞，东莞不少楼盘定价仍然较高，东莞的住宅均价连续四周上升，并且维持在1.2万元~1.4万元/平方米左右。据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，上周东莞一手住宅签均价约13789元/平方米，创下连续四周上升纪录。
而根据东莞市统计局公布的最新数据显示，今年4月份东莞新建住宅成交均价为13256元/平方米，再创历史新高。今年以来，东莞新建住宅均价由1月份的11350元/平方米持续上扬。东莞中原地产市场研究部表示，市场价格高企不下，主要原因是东莞市场供应紧张，开发商信心足、预期高，定价高。不过，值得注意的是，受市场降温的影响，东莞有个别项目价格已经有所回调。
高房价由少数楼盘支撑，多镇区量价齐跌
据东莞市统计局分析，4月房价再次突破历史新高，主要原因是成交量下降导致均价升高。数据显示，4月份住宅销售面积与环比下调了22.68%，住宅销售额与3月份相比则下调了13.81%。高房价是由少数几个高价楼盘成交支撑的。
实际上，部分镇街的均价及销售量均出现下调，特别是塘厦等几个原来均价靠前的镇街。市统计局公布数据显示，塘厦、凤岗、松山湖、长安、虎门、黄江等均价比较高的镇街房价均出现200~2000元/平方米下滑。其中塘厦、虎门、松山湖等镇街成交量下滑。而上升幅度超过1200元/平方米的大岭山则由于山湖碧桂园项目以1.8万元/平方米均价集中签约，推动了房价上涨。大岭山镇在4月成交量达15.23万平方米，全市排名第一，占比达18%。
瑞峰置业市场研究部认为，东莞房价持续坚挺，一方面是近期成交的产品主要是集中在热门区域，对价格的支撑力度较大；另一方面东莞住宅供不应求局势依然严重，多个区域的库存告急，房企降价欲望较低。
土地供应
土地市场成交低迷影响后市供应
根据天为大数据研究中心提供数据显示，2015年东莞城区全年仅两宗商住地供应，尽管去年在资本金比例下调的利好下，东莞各镇区迎来拿地高潮，土地整体市场也开始回暖，但从2012年至今，城区土地成交和供应一直处于低迷状态，城区土地市场长达四年的不景气意味着，东莞城区将有较长的时间市场没有可供开发的商住用地。
今年3、4月东莞全市商住地甚至出现断供和“零成交”，全市整体土地交易市场也进入低迷状态。4月东莞政府进一步控制推地规模，总供应量为3宗工业用地，而总成交量为4宗工业用地，创下2004年以来单月成交新低纪录。
不过，5月份东莞陆续有商住地入市。但受到楼市降温影响，预期“追涨拿地”现象不再。
“三旧改造”项目来救场
除了东莞“控规”调整部分镇区居住用地减少外，东莞规划局还发布了“三旧改造”规划方案。东莞市城乡规划局官目前正在公示东城区黄旗南片区2号“三旧”改造单元前期研究报告并准备召开听证会，从今年开始，犬眠岭、旧锡边、立新以及牛山新村等地块将分期改造，保存学校、居住、商住用地，建设片区级公共设施，提升服务配套能力，成为黄旗山南居住板块重要组成部分，规划面积约173.78公顷。改造成功后，将大大缓解目前城区新建住宅供应少的难题。
一名开发销售过“三旧改造”项目的开发商业内人士告诉记者，从成本来看，“三旧改造”项目时间长，但是成本较低，即使定价较低也有获利空间。
另外，土地供应的减少也将推动部分本土开发商推动开发计划。据了解，目前中天、光大等本土开发商手上仍有不少商住用地有待开发。东莞中原研究部表示，政府控制商住用地的放量，也是一种变相催促囤地的开发商加快进入开发状态的手段，以促进东莞房地产市场的良性发展。
5月前半月成交量同比降42%
但库存量低支撑高房价
支撑东莞高房价的主要原因是低库存。天为大数据研究中心数据显示，截至2016年4月30日，东莞商品房市场库存量为306万平方米，按照过去12个月平均成交量计算，消化周期缩短至3个月。由于长达一年的楼市热销，东莞长期处于供不应求状态，部分镇区库存消化周期甚至为0。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周5月9日~5月15日全市一手住宅签约12.4万平方米，环比前一周大幅减少2%，住宅成交连续2周环比下降；截至目前二季度住宅单周成交仅16.2万平方米，成交触底，上周是近3个月以来成交最低的一周。截至5月15日， 5月前半个月东莞一手住宅签面积约25.7万平方米，同比萎缩约42%。
消化周期将加长
随着市场成交量持续下降，意味着消化库存的时间加长，按照5月上半月成交量25.7万平方米来预估，库存量的消化周期将由3个月加大至6个月。值得注意的是，市场的观望还在继续，楼盘来访量减少，加重了成交量持续下滑的预期。据东莞中原CCES系统显示，上周东莞楼盘来访量环比下降30%。
东莞没房买？市场出现暂时空档期
近期市场上出现一种“东莞没房买”的声音，特别是近期东莞出台“控规”调整，将减少部分镇区居住用地的规划，市场供应量不足引发许多购房者担忧。
据天为地产市场研究部一季度报告显示，2016年一季度，东莞商品住宅新增供应仅179.4万平方米，环比去年第四季度的265.2万平方米下降了32%；市场放量一直呈现萎缩态势，特别是城区商品住宅新增供应萎缩更为明显。
天为地产研究部认为，预计今年6、7、8月甚至是更长的一段时间，市场的空档期将不可避免。不过不排除在市场利好的前提下，介于市场刚性需求的存在，以及房地产项目资本金比例下调、二套房首付比例下调的大环境下，部分开发商会加快推盘速度。该地产研究部认为，空档期的出现会助涨房价。
整体新开工量仍高
天为地产市场研究部认为，造成目前市场空档期的一个主要原因，是人为造成的开工放缓和惜售。前期市场低迷，一部分开发商迫于资金压力不得不暂缓开工和施工。而现在，有一部分开发商则抱着惜售吸金的心理，在等待市场回暖带来的丰厚利润。不过，据瑞峰置业市场研究部统计，去年全年东莞住宅开工量达822.72万平方米，预计今年开工量仍处高位。去年新开工项目和延迟开工项目将在今明两年入市。下半年有多达几十个楼盘有新品加推入市，购房者不必担心“无房可买”。
深莞房价差1:3.9 东莞对深圳客仍有吸引力
合富辉煌东莞市场研究部认为，在深圳出台“3·25”楼市新政后，深圳周成交量稳定在500套上下，房价稳定在5.1~5.2万元/平方米之间；东莞周成交量稳定在1200套上下，房价稳定在1.3~1.4万元/平方米之间。深圳与东莞的房价差整体约为1：3.9，即“深圳一套房，东莞4套房”格局，深莞巨大房价差，加快了深圳人置业东莞趋势。
业内人士认为，目前存在的观望只是暂时的。长远来看，由于存在房价的差距，深圳人进入东莞置业的步伐将难以被阻，而随着深圳客的光顾，东莞房价上升在所难免。
此外，东莞城市建设和配套的完善，地铁的开通等利好因素，也吸引深圳购房者来东莞置业。
透支升值潜力购房纠纷增多
不过，也有人对部分开发商提高房价，过大透支楼盘升值潜力感到担忧。“部分楼盘已经提前透支了未来几年甚至十年的房价，投资客购买后只能是被套牢。”在市场降温期，认为投资回报率低，购房者开始找各种理由进行退定退房。目前已经有不少楼盘出现购房者、投资客退房纠纷。
据了解，今年一季度，东莞市消委会受理房地产纠纷93宗，其中主要涉及退定订争议的有63宗，占房地产投诉量的68%。开盘时房地产销售公司承诺的“零首付”、“低首付”、朝向、学位、优惠等不兑现或货不对板，也导致消费者退定订。而发生这样的事之后，销售公司与开发商又相互推诿，纠纷发生。

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