禹洲地产业绩会：高溢价拿地有去化和盈利空间

本站网友 · 发表于 2020-3-28 11:10:48

林龙安在业绩会上表示，公司2016年销售目标为160亿元，长三角区域对集团的贡献率将会突破100亿，成为公司发展的重中之重。
观点地产 3月30日下午，禹洲地产股份有限公司在香港举行2015年全年业绩发布会。主席兼首席执行官林龙安、执行总裁蔡明辉、财务总监兼公司秘书许进业出席了业绩会。
林龙安在业绩会上表示，公司2016年销售目标为160亿元，而长三角区域对集团的贡献率将会突破100亿，成为公司发展的重中之重。
林龙安补充称，禹洲2016年新推盘总数为260万平方米，新开盘占比59%，现有盘占41%。从区域来看，合肥楼盘占33%，厦门楼盘占25%，上海楼盘、福州楼盘各占9%。
其进一步指出，随着禹洲的业绩不断增长，禹洲的总部也会往上海搬迁，未来公司将有两个中心，一个上海中心，一个厦门中心，但以上海为主。
“这样做第一是适应着禹洲全国性布局的需要，第二是利用上海的资本平台，以及利用上海的人力资源平台，这是一个战略调整。”
毛利率下降
据观点地产新媒体了解，禹洲地产2015年实现合约销售140.2亿元，同比上升16.80%，完成全年合约销售目标的103.84%。年内累计合约销售建筑面积为140.2万平方米，同比上升16.50%。
对于公司2015年交付的物业面积增加了50%，但交付的均价却下降了12%的情况，许进业解释称，主要是因为公司2015年交付的物业中厦门的比重有所下降，从14年的70%下降到15年的44%，同时合肥的比重有所上升，从14年的33%上升到15年的42%。
“从单价来说，厦门的单价要比合肥的单价高，主要是因为这个比重不一样，所以我们今年确认的单价有所下降。”
其进一步补充称，目前公司毛利率最高的是厦门和合肥，上海区域则希望能达到30%左右。
“合肥的单价虽然比较低，但是不代表它的利润不好，单价低的同时它的成本也比较低，所以还是可以维持比较好的利润率。”
其续称，公司去年买了8块地，有4块在南京楼盘，2块在上海，1块在厦门，1块在合肥。
“上海和南京的比重会越来越高，未来我们的单价肯定会有所上升。”
数据显示，禹洲地产2015年毛利为37.9亿元，较去年上升30.39%。毛利率为35.75%，同比下降0.55个百分点。
在房地产企业利润率下滑成为行业大趋势的背景下，禹洲地产是少数保持稳定高利润水平的企业，故而，市场对于禹洲去年及今年年初在南京、上海、厦门等地高溢价拿地会否影响公司利润水平的保持显现出一定的担忧。
对此，林龙安坦言，随着行业的成熟度的增加，毛利肯定会下跌。
“房地产已经从黄金时代进入白银时代，它的毛利率回归到传统产业的利润水平，所以毛利率肯定是下降的，这是行业普遍的问题，当然跟地价的上升也有直接的关系。”
其续称，禹洲的成本管控在同行业有一定的优势，在产品链的挖掘方面也有一定的溢价空间。“我们的毛利率未来肯定会有所下降，但是我们还是很有信心能够维持在比同行高的水平。”
不冒进拿地
针对高溢价拿地方面的质疑，林龙安则表示，公司在拿地的准则方面有自己的毛利率的追求和要求，“我们会找机会拿地，不是盲目拿地，而且不会冒进拿地。”
“去年我们在上海、南京拿的地，现在在销售上已经体现出来了。在上海嘉定我们拿的地楼面价是13000多一平米，现在卖到3万块左右。在南京拿的地，虽然是16000多一平米，但是现在已经卖到33000左右了。所以我们的去化和盈利空间还是有保证的，我们不是盲目拿地。”
就近期上海、南京出台的房地产调控政策，林龙安也发表了自己的看法。
其表示，去年公司在南京和上海拿的地主要的产品定位是刚需和首改，所以政策对其来讲是没有影响的，甚至某种程度来讲是利好，因为能够把更多真正的居住需求吸引到这些刚需和改善型住宅，避免资金流向一些投机的项目。
林龙安透露，禹洲今年拿地会控制在80亿到100亿左右。其表示，公司今年主要是以销售为主，今年的销售还是会直线上升的，第一季度的销售已经差不多接近55亿了。
“我们以销售来保证拿地，资金来源主要是销售款，以此保持我们稳定的负债比例。”
据许进业介绍，禹洲2015年底的负债率是79%，未来公司负债率目标维持在60%到80%左右。
“所以未来拿地方面，我们一方面会寻找一些好的机会，另外一方面也会增加跟其它开发商的合作。”
以下为禹洲地产股份有限公司2015年全年业绩发布会现场问答实录：
现场提问：公司刚也提到在上海成立了一个长三角上海中心，现在可能很多房企都倾向把总部搬到上海，不知道禹洲有没有这个打算？公司在上海的比重也有增加，之前也提到会进入北京楼盘，也已经成立了北京公司，公司有没有确定一个时间或者期限，在什么时间进入北京？进入北京和长三角之后，是不是可以理解为禹洲也在做全国化的规划？
林龙安：总部的问题，我想是这样的，2016年长三角对集团的贡献会突破100亿，所以说长三角是我们的重中之重。
去年我们在合肥也取得了很好的成绩，从销售面积来讲，我们在当地开发商中处于前三，销售额达到44亿人民币。进入南京和上海之后，我们今年每个城市的贡献应该在30亿以上。所以今年长三角会突破100亿。
随着禹洲的业绩不断增长，禹洲的总部也会往上海搬迁，这是很明确的。我们会有两个中心，一个上海中心，一个厦门中心，以上海为主。这样做第一是适应着禹洲全国性布局的需要，第二是利用上海的资本平台，以及利用上海的人力资源平台，这是一个战略调整。
我们从2013年初就进行了战略调整，不进入三四线城市，只在一二线城市发展。
关于北京公司的问题，我们去年年底已经成立了北京公司，会关注北京的市场，会按照禹洲历来的稳定发展的做法，以去化率、利润率及执行力为主导来拓展项目，不会太过分冒进。
现场提问：公司年报中提到2015年交付的物业面积增加了50%多，但是交付的均价下降了12%，想问一下原因是什么？能不能讲一下公司库存到目前的情况？
许进业：关于销售方面，虽然销售面积比去年增加了50%，但是单价有所下降，主要是因为我们今年交付的物业所处的地方有点不一样，去年大概70%在厦门，今年因为整个盘子都大了，所以厦门的比重有所下降，大概占到44%，同时合肥的比重有所上升，去年是33%，今年大概是42%。
从单价来说，厦门的单价要比合肥的单价高，主要是因为这个比重不一样，所以我们今年确认的单价有所下降。
现场提问：随着公司以后会更加看重合肥，提高合肥这些地方的比重，是不是意味着以后均价会有继续的下降？
许进业：这要看我们不同时间的收入来源于哪些城市。虽然合肥的单价比较低，但是不代表它的利润不好，单价低的同时它的成本也比较低，所以还是可以维持比较好的利润率。
大家看到我们去年买的8块地，有4块地在南京，2块地在上海，一块地在厦门，一块地在合肥。上海和南京的比重会越来越高，未来我们的单价肯定会有所上升。
现场提问：今年1月份开始上海的房价有比较大的上升，公司会担心有泡沫的出现吗？现在政府也出台了措施调控房地产，公司会担心这些政策对公司今年的收入和盈利产生影响吗？公司今年的销售目标是160亿，在这么多政策出台之后，会不会今年不能够达成目标？
蔡明辉：关于南京和上海目前市场是否有泡沫的问题，这段时间以来，随着国家对房地产一些支持政策的出台，上海和南京的市场是非常火爆的，政府也及时出台了相关的调控政策，也把过热的投资情绪给平抑住了，所以我觉得上海和南京市场目前还是非常健康的。
上海和南京目前都陆续出台了一些政策，这些政策对炒房的人是有一定的影响，但是禹洲坚持的，第一个是住宅产品，第二个是坚持以刚需和改善型住宅为主，这是整个市场需求量最大的，所以这些政策的出台对我们来讲目前没有影响。
我们从上海嘉定老城这个项目可以看到，我们这次开盘和签约的时候刚好跨越了3·23的政策期，但是在上周政策出台之后，我们的签约量还是直线上升，在上周我们这个项目是上海签约总量的第一，政府的相关站也已经公布了全部的数据。
去年我们在南京和上海拿的这些地主要产品定位还是刚需和首改，所以这些政策对我们来讲是没有影响的，甚至某种程度来讲是利好，因为能够把更多真正的居住需求吸引到这些刚需和改善型住宅，避免资金流向一些投机的项目。
今年我们制定的销售目标是160个亿，虽然目前的一些城市政策在调整，但是这些调整政府的出发点还是要有利房地产市场健康发展，因为现在大的经济形势在下行，所以房地产积极、健康、稳定发展是政府主导的一个方向，我相信我们这个目标实现是有把握的。
另外，通过第一季度的销售数据来看，我们完成的成绩也是相当理想的，所以为今年160亿销售目标的实现奠定了很好的基础。我们前两个月已经完成了27个亿的销售，已经远远超过了我们去年1—2月份的销售额。所以我们对完成今年的销售目标是绝对有把握的。
现场提问：公司提到上海和南京的市场比重未来会增加，在拿地方面，公司的政策是怎样的？拿地的预算是多少？公司今年在上海也拿了一块地，是跟别人合作拿的，未来在南京和上海是不是也是跟别人合作的方式来拿地？
林龙安：南京、上海项目，我们主要是去年拿的。禹洲到去年的毛利率还有35.75%，比行业平均水平要领先。
所以禹洲拿地的一个准则是，我们会找机会拿地，不是盲目拿地，而且不会冒进拿地。
像我们去年在上海、南京拿的地，应该说是蛮不错的，而且在销售上已经体现出来了，在上海嘉定我们拿的地楼面价是13000多一平米，现在卖到3万块左右。在南京拿的地，虽然是16000多一平米，但是现在已经卖到33000左右了，所以我们的去化和盈利空间还是有保证的，我们不是盲目拿地。
对一二线城市，我们还是充满信心的，因为这些区域的经济相对比较稳定，另外我们针对的是刚需和首改房。此外，二孩政策的出台，也增加了需求。针对我们在这些城市的刚需，未来3到5年内，人口还是有增长的，所以我们对这些区域充满信心。
当然也不能期望跟以前一样有大起大落，那是不现实的，还是要稳中有增长，这就符合我们的投资战略的要求。
我们今年拿地会控制在80亿到100亿左右。主要是以销售为主，公司今年的销售还是会直线上升的，第一季度的销售已经差不多接近55亿了，我们以销售来保证拿地，资金来源主要是销售款。以此保持我们稳定的负债比例。
现场提问：您刚才提到禹洲的毛利率有35%，在行业内还是比较高的，现在很多同行在提到自己利润下降的问题时，都会说现在是行业的一个大势，管理层预期禹洲的利润会一直保持在这样一个比较高的水平吗？像您刚刚提到可能在南京和上海拿的地，管理层觉得价格不是很高，但是我们看到溢价率都是百分之百左右，未来会不会影响公司的利润情况？
林龙安：随着行业的成熟度的增加，毛利肯定会下跌。房地产已经从黄金时代进入白银时代，它的毛利率回归到传统产业的利润水平，所以毛利率肯定是下降的，这是行业普遍的问题，当然跟地价的上升也有直接的关系。
禹洲最主要的是我们的产品附加值会不断地增加、完善，我们做的更多的一个是服务附加值的增加，另外一个是管控成本的降低。禹洲为什么这么多年来保持一个稳定的毛利，主要是我们在成本管控方面，在同行业有一定的优势，另外，在产品链的挖掘方面，我们有一定的溢价空间。
当然，在拿地的准则方面，我们有自己的毛利率的追求和要求，我们希望不要过分地冒进地拿地，应该寻找合适的机会来拿地。
许进业：刚才林总也说了，因为整个行业的改变，地价款的不断上涨，所以我们的毛利率未来肯定会有所下降，但是我们还是很有信心能够维持在比同行高的水平。
现场提问：公司去年的负债率下降比较多，今年之后的负债水平是希望保持在什么水平？去年公司外债的比例大幅下降，今年外债的占比会不会进一步往下走？
许进业：我们2015年底的负债率是79%，未来在确保增长的同时，我们也非常关注负债率，我们的目标还是把我们的负债率维持在60%到80%左右，所以未来拿地方面，我们一方面会寻找一些好的机会，另外一方面也会增加跟其它开发商的合作。
外债水平方面，公司去年在国内借了50亿的债，其中私募债利率是6.7%，公募债是5.1%，远远低于在香港发行的债，所以在去年以前，我们的外债比例占到60%，内债比例占到40%，到了去年我们倒过来了，内债比例占60%，外债比例占40%，外面的债相对来讲我们以赎回为主，就不再发了，去年赎回了一笔15亿港币的债，因为它的利息比较高，另外也要减少汇率的风险，所以禹洲在负债比例上，会以内债为主。
现场提问：关于香港的项目，今年会推出吗？
林龙安：香港的项目现在一切进展还是非常顺利的，今年完全可以销售。但是我们会根据香港目前的情况寻找一个合适的时机来推盘。
这个项目在半山，我们针对的是中环的白领阶层，我们预计这个项目的毛利可以达到30%净利润可以达到20%到25%，我们今年销售的目标是可以达标的，只是我们会选择一个合适的机会，让我们这个项目的利润最大化。
现场提问：刚刚提到禹洲在去家族化的色彩，以职业经理人为主，能不能讲一下公司在这方面是怎么做的？
林龙安：以前我们厦门公司的总经理是我弟弟，上海公司总经理也是我弟弟，现在他们都退出去了，在上市之后的第二年就全部退出去了，退到上市板块以外，不在上市公司担任职务。
我们也不是说家族化不好，家族化有它的最顶端的好处，像我们的一个股东台湾人寿的朱董所说的，他说每个百年企业一定有一个家族系列的核心，才能促使这个百年企业长久的发展，这是它的好处。
但是在管理理念方面有它的短处，所以我们尽量在家族化和职业经理人团队方面取得平衡，更多的是管理团队的年轻化、管理团队的高理念、创新理念、管理团队顶端的管理准则理念，在这方面，禹洲至少在福建籍的企业界里面可以走在最前面，这也是禹洲为什么能保持这么平稳盈利空间的原因。

分类信息

板块直达

宝兴县灵关保障性租赁住房建设项目（二期）

禹洲地产业绩会：高溢价拿地有去化和盈利空间

学历提升（高起专、高起本、专升

关于我们

常见问题

分类信息

网站服务

欢迎使用无需登录在线留言

关注我们