关于雅安大兴发展的一些愚见

1354275729 · 发表于 2022-6-25 20:25:48

在外地生活了多年，对雅安的发展了解不多，最近抽空去大兴看了看，也顺便做了些功课，一些想法与大家分享一下。

基于雅安的地形来看，目前发展成本见效快且成本低的地方确实是只有大兴，可以说大兴的发展的好坏就决定了雅安市区未来发展的高度。
大兴的位置不错，且毗邻姚桥新城，也离名山区比较近。大兴地势比较平坦，临江靠山应该是比较适合人居。具备打造与发展的地理条件。

能不能把大兴规划好发展好，就很考量政府的规划与落实能力。如果发展不好，光靠前期一股脑卖点地搞地产，以后也可能成为没人愿意去住的鬼城；如果发展的好，聚集人气，未来大兴的土地才会越来越值钱，实现可持续发展。

以下三点不太成熟的想法，大家轻拍，一起讨论吧。

1：大兴房地产的定位与大兴地价的可持续性
雅安市老城区的房子普遍比较老旧，多为楼梯房，属于老房子。姚桥的房子可以说是雅安城市建设的第一波集中地产开发项目，特点为电梯高层，相对老城区是更现代化了。但是确定是容积率较高，楼间距小，梯户比小（等电梯的时间长），总之能算得上好房子的还是比较少，就像香港的九龙城寨一样，一样望过去密密麻麻的，看上去倒是“挺繁华”。
雅安大概150万人，每年人口不流出已经很庆幸了，如果再打造一个比姚桥更大的地产森林，那会是什么一种情景？所以我觉得大兴的住房定位应该是居住性要好于姚桥，也就是说能让市民在大兴买到更多的好房子（低容积率、楼间距大采光好、层高3米+、绿化率高、朝向好)，当然不可能所有房子都是好房子，至少我觉得如果说姚桥的好房子有20%的话，那大兴应该要有50%+才行。这样一个城市有一个住房梯度的变化，也能吸引一批对生活有质量要求的市民过去，起到带动与引领。有句话叫千金买房，万金买邻，大兴的居住区慢慢形成好的文化圈子，才能吸引更多的人过去。

看了下政府最近两三年的商住卖地情况，以及各开发商的楼盘信息。可以说，房子造成什么样，并不是开发商说了算，而是政府在卖地的时候就已经决定了。卖地的时候规定好了面积、容积率、绿化率、高度等等。比如政府将该土地容积率规定2.2-3.3，那开发商肯定按3.3来造房子，利益才能最大化。下表是根据网络收集的数据整理的卖地信息：
容积率高于3的不少，有些容积率小的比如2-01地块，但是又限高56米，那就导致开发商会把房子建的很密，看到论坛里有人形容从家里客厅伸出两个晾衣杆都能够到对方阳台了，这是什么房子。这样下去，大兴的房子也就是姚桥的翻版，密密麻麻。政府在这两年卖地倒是收入不错，但是一下卖出去这么多，大兴的房子在建的（期房）已经破万套，开发商要花多少时间才能去库存？开发商拿地的成本高，去库存的时间长，那未来拿地的动力会减弱，意味着政府的土地会越来越不好卖。试想如果在规划的时候每个楼盘户数规划的少一点，这样总建筑面积少了，开发商拿地的总成本也低，开发周期也短，可以加速迭代。而当市民感觉到在大兴能买到好房子的时候，这个房价才能涨起来，起到把大兴“炒起来”的效果，政府未来卖地才会有好价钱

2：大兴未来的发展靠什么支撑
老城区那是几千年历史的积累，姚桥是地产兴城+政府将很多单位部门搬迁过去，形成新的政治文化商业中心。那大兴呢？政府的部门该搬的已经搬完了，该新建的也建完了，不可能再去大兴也搞个办公楼吧。光靠房地产，雅安本土哪里有那么多刚需去大兴住？未来如果没有支撑，那大兴几万套的房子只能沦落为没有人住的鬼城。
目前开发商在大兴卖房能吹的也就人民医院新院区+雅中+农业批发城+青衣江沿江绿化公园，未来似乎也没什么了。光靠这几个显然很难发展。雅安这几年被评为医养结合优秀城市、康养产业倒是吹了不久，但是实际也没搞起来。似想能否在大兴推动建设康养一体的产业，新建医院，养老院等，这样也许就会吸引大成都的老人过来，外地人来了，房子才有人住，雅安本土去填满大兴那得大加加油生娃，再等几十年差不多。大兴搞康养产业有几大优势 (1) 生活方便环境好，离城市近，现在有的康养项目搞到深山老林去，比如峨眉山七里坪、望鱼海子山，有几个人真正愿意去那么偏的地方当神仙的？大兴有山有水不比森山老林居住差，生活医疗也方便。（2）有康养人才，雅安有卫校，每年培养多少护士和医生，康养最需要的就是护工，正好能和卫校对接起来，也促进卫校的发展。（3）交通便利，成雅、雅叶高速出口都很近。成都过来方便，凉山甘孜出来这里也方便。
总之得有东西能吸引外地人来，人多了地产才能兴旺，地产兴万事兴。一个医院一个雅中本地人都觉得没什么意思还怎么指望外地人来。

3：如何加强老城、姚桥、大兴的一体化
现在发展大兴必然会牺牲对老城的投入，想要齐头并进是很难的。因为大兴和姚桥近，和老城远。从地图上看，大兴和老城的隔阂主要是为要绕行周公山拐个大弯，如果搞一条隧道，似乎能解决这个问题：

这样其中任意一个区域到另外两个地方的时间成本都差不多，真正形成一个三区域的三角形。大家上学的时候都学过什么样的形状结构是最坚固的——三角形，雅安三大区域三足鼎立，而不是现在的长条形，是不是很值得期待？况且，建一条隧道的成本应该比把金鸡关铲平的成本低吧？

以上一些脑洞大开的想法，雅安是我美丽的家乡，希望能有一个科学而有远见且可持续的规划。随着人口红利的消失，基建狂魔能继续狂搞基建的好日子也没多久，时不我待。

小坏瘪犊子 · 发表于 2022-6-25 20:25:48

楼主用心哦

山姆大哥 · 发表于 2022-6-25 20:25:48

我觉得楼主对康养分析得有理有据，不过觉得雅安知名度和硬件配套能否达到外地人的预期，值得思考，其实是怎样去开局，有待吃螃蟹的人去实践。我没财力，更没有渠道支持，还有和zf打交道不知道怎样，只是喜欢想而已，确实太low了！

ka2av6 · 发表于 2022-6-25 20:25:48

想法不错

惠～州 · 发表于 2022-6-25 20:25:48

周公山隧道才是真的长

majakovsky · 发表于 2022-6-25 20:25:48

想法很好，赞！

凌云0019 · 发表于 2022-6-25 20:25:48

隧道想法不错。期房有万套了？好像没有吧

我觉得应该在建设地产的同时，同步建设体育中心，文娱中心，商业中心，
现在全是地产，该买的买的差不多了，应该用商业，文娱冲击，提高吸引力了

初盛的音符 · 发表于 2022-6-25 20:25:48

你咋不说把山移平

叶子丶青 · 发表于 2022-6-25 20:25:48

你这条线上已经有雅叶高速隧道了，重叠建吗？

惡魔╅子爵 · 发表于 2022-6-25 20:25:48

移走周公山，送给三沙市。

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